Investissement: Transformer un passif en actif

Quand vous lisez les magazines qui traitent de l’argent, des revenus et de l’investissement, on vous dit souvent que pour les professions libérales, la solution pour avoir une retraite sympa, c’est d’acheter son local pro en SCI et de payer un loyer à la SCI, qui elle rembourse le prêt.

C’est vrai que c’est une idée pas si saugrenue que cela. M’enfin… Ca reste un passif, un peu à la manière d’une Résidence principale. C’est un peu de « l’épargne forcée » et en cela, c’est sans doute une très bonne tactique d’enrichissement pour de nombreuses personnes.

Transformation d’un passif à un actif

Maintenant parlons un peu de moi. J’ai trois biens qui me servaient de locaux pro. Aujourd’hui, je suis sur le point de n’en n’avoir plus qu’un. Sans avoir vendu les 2 autres.

En effet, il y a plusieurs années, j’ai choisi de ne plus considérer l’acquisition de mon garage comme un passif, mais comme un actif.

Dorénavant, pour me garer au travail, je loue une place de parking pour mon véhicule et mon garage est en location avec un locataire.

Mon garage n’a donc plus rien à voir avec mon activité pro. Si je décide de ne plus louer de place de parking pour ma voiture, mais de la garer sur des places gratuites, mon loyer continuera à tomber grâce à mon locataire. Ce n’est plus mon travail qui paie mon garage. Si un jour vraiment je ne peux plus payer la location de parking pour ma voiture, ma solution est toute trouvée, je récupère mon garage !

Bien.

Aujourd’hui, je pratique exactement la même chose avec ce qui était jusqu’à présent un des bureaux de ma boîte en passif que j’ai transformé en actif. Tout le monde travaille dans l’autre local et mon associée qui était la principale utilisatrice du local travaille désormais depuis chez elle. La décision a été assez simple à prendre.

La stratégie financière en détail

Suivez bien car il s’agit d’un problème pour des personnes averties en finances personnelles et en immobilier :

Aujourd’hui, le prêt de ce bien ne permet plus de déduire énormément d’intérêts sur les loyers encaissés. Or, les loyers encaissés sont énormes (en fait, ils couvrent l’intégralité des remboursements du bien sur 12 ans et sont donc sensiblement au-dessus du marché). Donc, on encaisse beaucoup, mais on déduit peu.

En remettant à plat (et sachant que je n’ai pas envie de vendre l’appartement, même pour racheter autre chose car le bien est vraiment… bien :)), il fallait trouver une solution pour encaisser moins ou déduire plus, ou les deux.

Première chose : penser au refinancement : un prêt modulable permet généralement de refinancer le bien quasi sans formalités sur 3 ans supplémentaires. Ici, on gagne plus de 200 Euros/mois, mais on paie un peu plus d’intérêts (donc on déduit plus), mais surtout, on ne considère plus ce local comme un passif car…

Deuxième chose : comment gagner moins (pour payer moins d’impôts) tout en gagnant plus ? Hum (oui c’est possible 😉 )  Trouver un locataire.

Le loyer n’est alors plus calculé sur une base arbitraire arrangée pour coller au remboursement d’un prêt, mais il est au prix du marché. Le loyer est donc réduit de 30 ou 40% ! Sauf que le loyer encaissé n’est plus un loyer qui provient de ma poche (ou de la poche de ma société), mais de la poche du locataire.

En transformant un passif en actif, je gagne moins (loyer revu à la baisse), mais en fait, je gagne plus (ce n’est plus ma société qui paie le loyer).

Voici comment aujourd’hui, je viens de gagner 7200€ de plus par an. Il me reste tout de même une épargne forcée d’environ 150€/mois, ce qui reste au final un excellent levier et surtout, me change des 750€ de loyers que ma société me payais 🙂

Effet bonus : j’ai donc une nouvelle petite capacité d’emprunt grâce à ce nouvel actif !